TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Araştırmasına Nazaran, Konut Satışları 2023 Yılında Son 8 Yılın En Düşük Düzeyine Geriledi

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. “Bir Bakışta Konut Piyasası 2023” başlığıyla yayınladığı yeni raporunda, konut piyasasını mercek altına alıyor. İpotekli konut satışlarındaki gerileme, artan kira bedelleri, yabancıya yapılan satışlardaki değişim, göçün satın almalara tesiri, öğrencilerin barınma meseleleri ve 2024 yılına ait bölüm beklentileri hakkında ayrıntılı datalar paylaşan araştırma sonuçları, konut piyasasına ait gelişmelere ışık tutuyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş, “Bir Bakışta Konut Piyasası 2023” isimli araştırma raporunda konut yatırımlarını ele aldı. Konut piyasasının bireylerin hayatının yanı sıra iktisatta de değerli bir role sahip olduğuna değinen araştırma sonuçları, 2023 yılı değerlendirmesi ve 2024 yılı beklentilerine ait değerli göstergeleri ortaya koyuyor.

Araştırma hakkında görüşlerini paylaşan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Konut satışları 11 aylık periyotta toplam 1.087.349 adetle 2015 yılından bu yana en düşük düzeyine geriledi. Böylelikle konut satışları 2023 yılında yüzde 15 oranında gerileme kaydetti. Konut piyasasındaki yavaşlamada konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışın tesirli olduğu görüldü. 2023 yılında görülen gerilemede en dikkat alımlı data, ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranının bugüne kadarki en düşük düzeyi olan yüzde 16’ya gerilemesi oldu. 11 aylık periyotta; birinci sefer satılan konut adedi 328 bin 299, ipotekli olarak satılan konut adedi 171 bin 706, iş günü başına konut satış adedi ise 4 bin 687 olarak gerçekleşti” açıklamalarını yaptı.

“Konut fiyatlarının geldiği mevcut düzey, alım gücünde azalma ve kira fiyatlarında artış olarak kendini gösterdi”

2024 yılının değerli husus başlıklarından birinin konut fiyatlarındaki süratli artış olduğuna işaret eden Makbule Yönel Maya, “Temmuz 2021 prestijiyle oluşan negatif gerçek faiz ortamı ve enflasyon, konut yatırımının inançlı liman pozisyonunu pekiştirdi. Konut fiyatları artışındaki ivme bilhassa son iki yılda görüldü. Konut fiyatlarının geldiği mevcut düzey ise alım gücünde azalma ve kira fiyatlarında artış olarak kendini gösterdi. Bunlarla birlikte konut fiyatları üçüncü çeyrekte aylık bazda enflasyonun altında artış göstererek yavaşlama sinyalleri verdi. Yıllık nominal konut fiyat artışı yüzde 86,5 düzeyinde olurken, yıllık gerçek konut fiyat artışı yüzde 15,6, Türkiye geneli ortalama ünite fiyat 30 bin 36 TL/metrekare olarak gerçekleşti. Öbür yandan konut piyasasında 2024 yılında üç ana başlığın gündemde olacağını düşünüyoruz. Bunlardan birincisi yeni konut üretimini özendirici araçların geliştirilmesi, ikincisi sarsıntı bölgelerinin tekrar inşası ve bunun finansman kaynaklarının ve kaynak akış rotasının oluşturulması, üçüncüsü ise sırf ülkemizde değil tüm dünyada en değerli mevzu başlıklarından biri olan barınma sorunu” diye konuştu.

“11 aylık periyotta ipotekli satılan konut adedi 171 bin 706”

Uygun faiz oranlarıyla desteklenen konut talebinin konut fiyatlarında kıymetli bir artış döneminin öncüsü olduğunu ve sonrasında iktisat siyasetleri doğrultusunda faiz oranlarında artışlar görüldüğünü belirten Makbule Yönel Maya, şöyle devam etti: “Konut kredisi faiz oranları Kasım ayı prestijiyle yıllık yüzde 42,2 ile son 10 yıldaki en yüksek düzeyine ulaşırken tıpkı ayda aylık bazda 5 bin 245 adet ile bilgi tarihindeki en düşük ipotekli satış adedi elde edildi. Türkiye’de azalan konut sahipliği oranları da dikkate alındığında, konuta erişimde finansman maliyetinin azaltılmasına yönelik adımlarla birlikte erişilebilir fiyatlı konut üretimi konut sahipliğinde eğilim tarafını artıya çevirebilir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı yüzde 15,8, 11 aylık periyotta ipotekli satılan konut adedi 171 bin 706, öteki konut satış adedi ise 915 bin 643 olarak gerçekleşti.”

“11 aylık devirde konut satışlarındaki yıllık azalma – yüzde 14,9 seviyesinde”

Türkiye’de konut sahipliğinin 2013 yılından beri tertipli olarak azalırken kiracı oranının artış gösterdiğini tabir eden Maya, “Bu bilgiyle birlikte konut fiyatları ve kiralardaki artış oranları ele alındığında uygun fiyatlı kiralama modellerinin ehemmiyeti ortaya çıkıyor. Yıl içinde gerçekleşen sarsıntılar sonrası yaşanan vilayetler ortası göçün de kira fiyatları üzerinde tesiri hissedildi. Barınma sorunu konut alımının zorluğunun yanında kira fiyatlarının yükselişiyle de farklı bir alanda daha kendini gösteriyor. Bu doğrultuda uygun fiyatlı kiralık konut üretiminin mali siyasetlerle da desteklenmesi değer arz ediyor. 2022 yılı prestijiyle konut sahipliği oranı yüzde 56,7, kiracı oranı yüzde 27,2 11 aylık periyotta konut satışlarındaki yıllık azalma ise – %14,9 düzeyinde meydana geldi” dedi.

“Ülke uyruklarına nazaran en çok satış, yüzde 30,2 hisse ile Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı”

Dolar bazında konut fiyatlarının 2010 yılından bu yana en yüksek düzeye ulaşarak Ekim 2023 prestijiyle 1.078 USD/m2 olduğunu kaydeden Maya, “Konut satışlarında yabancı hissesine baktığımızda ise geçtiğimiz yıl yabancıların toplam satışlar içindeki oranı yıllık bazda yüzde 4,5 ile tepe bedeline ulaşmışken 2023 yılında bu oran yüzde 3 oldu. Birebir oran Kasım 2023 prestijiyle ise yüzde 2,5’e geriledi. Ülke uyruklarına nazaran en çok satış, yüzde 30,2 hisse ile Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Vilayet bazında ise 2015 yılından beri birinci sırada olan İstanbul’un yerini yüzde 36,7 ile Antalya aldı. Yıllık USD bazlı konut ünite fiyat artışı yüzde 21,1, yabancıların konut satışlarındaki yıllık ortalama hissesi yüzde 3, 2023 yılında yabancılara yapılan konut satışı ise 32 bin 941 adet oldu” diye konuştu.

“Konut fiyat artışlarının süratli bir halde görüldüğü Antalya son iki yılda yaklaşık 85 bin göç aldı”

Göç konusunun konut piyasasında bir öteki değerli bilgi olduğuna dikkat çeken Maya, “Son altı yılda ortalama 200 bin net göç alındı. Konut fiyat artışlarının süratli bir halde görüldüğü Antalya ise son iki yılda yaklaşık 85 bin net göç aldı. TÜİK’in nüfus projeksiyonlarına nazaran, önümüzdeki yıllarda yıllık nüfus artışının yaklaşık 1 milyon civarında olmasının beklendiği de dikkate alındığında süratli bir biçimde konut üretiminin artırılması gerekiyor. Buna rağmen kısıtlı arz, geciktirilmiş talep, göç ve finansman zorlukları konut fiyatlarındaki mümkün bir güzelleşmenin önündeki en büyük pürüzler. Son 7 yılda alınan net göç 1 milyon 415 bin 179, 2022 yılı hane halkı sayısındaki artış 639 bin 765, 2022 yılı nüfus artışı 599 bin 280 seviyesinde” dedi.

“Yurt kapasitelerinin artırılması barınma sıkıntısının tahlili için de epeyce önemli”

İkamet ettiği vilayetten diğer bir vilayetteki üniversiteye yeni kayıt yaptıran gençlerin sayısının 2021 yılında 386 bin 646 olduğunu hatırlatan Maya, “2022/2023 devri prestijiyle toplam yurt kapasitesi ise 1 milyon 322 bin 754 olmuştu. Barınma sorunu temel bir bahis olmasının yanı sıra öğrenciler için de bir tahlile muhtaçlık bulunuyor. Yurt kapasiteleri bu başlık altında büyük bir kıymete sahip. Bu alanda yapılan yatırımlar öğrenci ikametinin kolaylaştırılmasına imkan sağlayabilir. Başta özel yurt kapasiteleri olmak üzere, yurt kapasitelerinin artırılması barınma sıkıntısının tahlili için de epeyce değerli. Toplam yurt kapasitesindeki yıllık artış yüzde 8,1, 2022/2023 devri kamu yurt kapasitesi 876 bin 942, 2022/2023 devri özel yurt kapasitesi ise 445 bin 812 olarak biliniyor” açıklamalarını yaptı.

“İlk defa konut satın alacaklara sağlanacak teşvikler kira piyasası üzerindeki baskının hafifletilmesi açısından kritik ehemmiyet taşıyor”

2024 yılına ait bölüm beklentilerini paylaşan Maya, konut kredilerindeki sıkılaşmanın devam etmesi durumunda konut piyasasında yavaşlamanın sürebileceğini söz etti. Ancak sıkılaşmadaki azalmayla birlikte 2024 yılının ikinci yarısından itibaren daha optimist bir tablo ile müsabakanın mümkün olduğunu da belirten Maya, şöyle devam etti: “Konuta erişimi azalan genç nüfusla birlikte konut sahipliği makul bir zümrede olacak formda sınırlanıyor. Birinci defa konut satın alacaklara sağlanacak teşvikler kira piyasası üzerindeki baskının hafifletilmesi açısından kritik değer taşıyor. Düşük risk odaklı yatırımcılar için mevduat faizleri büyük bir ehemmiyete sahip. Geçtiğimiz devir zarfında, riskten kaçınma ve paranın bedelini muhafaza isteği nedeniyle artan gayrimenkul yatırımları alternatif getirilerin düşük olmasından da etkilenmişti. Mevduat faizlerindeki artışla birlikte ise yatırım hedefli konut alımlarında azalma kaydedildi. Bu eğilim, 2024 yılı başlangıcı prestijiyle emsal formda devam edebilecekken arsa ve arazi satışlarının ise daha az etkilenmesi beklenebilir.”

“Yeşil dönüşüm için en yanlışsız zamandayız”

Dar ve orta gelirli en son tüketiciye yönelik eser geliştirilmesinde artış sağlayacak tahlillerin bir öteki değerli odak noktası olacağının altını çizen Maya, “Arzın kısıtlı olması ve inşaatın makul bir müddet alması tahlilin kısa bir mühlet zarfında mümkün olamayacağını ve bu sebeple süratle aksiyon alınması gerektiğini gösteriyor. Bilhassa kentlerdeki ömür maliyetindeki artış ve barınma sorunu dünya genelinde tesirlerini hissettiriyor. Konut fiyatlarındaki ve kiralarda görülen artış, barınmanın hayat maliyeti içerisindeki hissesinde artışa yol açıyor. Ülkemizin sarsıntı gerçeği ve sağlanan teşviklerle kentsel dönüşüm önümüzdeki yıl da en hareketli hususlardan biri olacak. Başka yandan yeşil dönüşüm için de en hakikat zamandayız. Konut bölümü, ülkemizin 2053 yılı net sıfır emisyon gayesine ulaşılması için büyük kıymete sahip. Başta güç ve su verimliliğinin artırılmasıyla konut bakım ve işletme maliyetlerinde tasarruf sağlayarak hem kişisel hem de çevresel yarar yaratmak mümkün” açıklamasını yaptı.